Laske asuntolaina: kuukausierä, korot ja maksuaika

Näin lasket asuntolainan kuukausierän

Syötä asunnon hinta ja omarahoitus, niin laskuri laskee lainasumman. Asuntolainan korko on viitekorko, yleensä 12 kuukauden Euribor, lisättynä pankin marginaalilla. Annuiteettilainan erä pysyy samana koko laina-ajan, jos korko ei muutu:

Tasalyhennyslainassa sama laina alkaisi 1 591,58 € erällä, ja korkoja kertyisi 120 009 €. Kiinteässä tasaerässä erä pysyy samana koron muuttuessa ja laina-aika joustaa. Lainan maksuohjelman näet laskurista vuosittain ja kuukausittain, ja voit ladata sen CSV-tiedostona. Muiden lainojen erät saat lainalaskurilla.

12 kk Euribor nyt ja pankin marginaali

Suomessa valtaosa asuntolainoista on sidottu 12 kuukauden Euriboriin. Suomen Pankin mukaan se oli 3,329 % (30.9.2026). Lyhyemmät Euribor-korot olivat matalampia: 6 kk 3,074 % ja 3 kk 2,617 %. Euriborit nousivat syyskuussa 2026, kun Euroopan keskuspankki nosti ohjauskorkojaan.

Marginaali on pankin oma lisä, joka sovitaan lainaa nostettaessa ja pysyy yleensä samana koko laina-ajan. Pankkien vuoden 2026 esimerkkilaskelmissa marginaalit ovat olleet alle prosenttiyksikön, ja laskurin oletus on 0,70 %. Vertaa tarjouksia ensisijaisesti marginaalin ja kulujen perusteella, koska viitekorko on kaikissa pankeissa sama. Viitekorko tarkistetaan sen jakson välein: 12 kk Euriboriin sidotun lainan korko ja erä muuttuvat kerran vuodessa.

Lyhyempi viitekorko seuraa markkinakorkoja nopeammin. Samalla marginaalilla esimerkkilainan erä olisi 6 kk Euriborilla 1 226,67 € ja 3 kk Euriborilla 1 168,30 € eikä 1 259,92 €. Matalampi erä ei kuitenkaan ole pysyvä etu: 3 kk Euriboriin sidottu korko tarkistetaan neljä kertaa vuodessa, joten koron nousu näkyy erässä nopeasti. 12 kk Euribor antaa enemmän aikaa varautua, mutta se myös laskee hitaammin.

Laina-aika 25, 30 vai 40 vuotta?

Asuntolainan enimmäislaina-aika piteni 1.6.2026: aiemmin laina-aika sai olla enintään 30 vuotta, nyt 40 vuotta (kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §). Pankki saa poiketa rajasta enintään 10 prosentissa neljännesvuoden aikana myöntämistään asuntolainoista. Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta korkoja maksetaan selvästi enemmän. Taulukossa on esimerkin 237 500 € laina 4,029 % korolla.

25 vuodesta 40 vuoteen siirtyminen pienentää erää 1 259,92 € → 999,39 €, mutta korkoja maksetaan 139 725 € sijaan 241 009 €. Pitkä laina-aika voi helpottaa ensiasunnon ostajan alkuvuosia. Lainaa voi myöhemmin lyhentää ylimääräisillä erillä, jos tulot kasvavat.

Lainakatto 95 % ja omarahoitusosuus

Lainakatto rajaa asuntolainan enintään 95 %:iin vakuuksien käyvästä arvosta. Ensiasunnon ostajille 95 % on perustaso. Muille ostajille Finanssivalvonta nosti katon väliaikaisesti 90 %:sta 95 %:iin heinäkuussa 2026 ja piti sen ennallaan syyskuun päätöksessään. Katto palaa perustasolle, kun Finanssivalvonta arvioi, ettei poikkeamiselle ole enää perusteita.

250 000 € asuntoon saa siis lainaa enintään 237 500 €, ja omarahoitusta tarvitaan vähintään 12 500 €. Lainan enimmäismäärää kasvattavat lisävakuudet, kuten vanhempien asunto pantattuna lainan vakuudeksi tai valtiontakaus. Henkilötakausta, esimerkiksi vanhempien takausta ilman panttia, ei luottolaitoslain mukaan lasketa lainakatossa vakuudeksi. Varaa lisäksi rahaa kaupan kuluihin: asunto-osakkeen varainsiirtovero on 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistön 3 % kauppahinnasta. Esimerkkiasunnossa se on 3 750 €, joten omia rahoja kuluu yhteensä 16 750 €. Veron tarkan määrän saat varainsiirtoveron laskurilla.

Pankin stressitesti laskee koron 6 prosentin mukaan

Finanssivalvonnan suosituksen mukaan asuntolainaa myönnetään pääsääntöisesti vain, jos kaikkien lainojen hoitokulut pysyvät alle 60 prosentissa nettotuloista, kun ne lasketaan vähintään 6 % korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla. Mukaan lasketaan myös muut lainat ja taloyhtiölainan rahoitusvastikkeet. Vähintään 10 vuodeksi kiinteäkorkoiset tai korkosuojatut lainat lasketaan todellisella korolla ja laina-ajalla.

Esimerkkilainan erä testikorolla on 1 530,22 €. Jotta se mahtuu 60 %:n rajaan, kotitalouden nettotulojen pitää olla vähintään 2 550,37 € kuukaudessa. Pankit soveltavat testiä myös 40 vuoden lainoihin. Syötä laskuriin nettotulosi ja muiden lainojen erät, niin näet osuutesi. Nettotulot saat nettopalkkalaskurilla.

Taloyhtiölaina ja velaton hinta

Uudessa ja remontoidussa kerrostalossa osa asunnon hinnasta on usein taloyhtiön lainaa. Myyntihinta ja yhtiölainaosuus muodostavat yhdessä velattoman hinnan, ja yhtiölainaa maksat rahoitusvastikkeena omien lainaeriesi lisäksi. Siksi yhtiölainaosuus vaikuttaa asuntolainalaskelmaan kahdella tavalla.

Ensinnäkin varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta. Jos esimerkkiasunnossa on 50 000 € yhtiölainaosuus, veroa maksetaan 4 500 € eikä 3 750 €. Toiseksi pankki laskee yhtiölainan stressitestiin 6 % korolla ja 25 vuoden laina-ajalla. Se lisää lainanhoitokuluja 322,15 € kuukaudessa, jolloin nettotuloja tarvitaan vähintään 3 087,29 € eikä 2 550,37 €. Syötä yhtiölainaosuus laskurin kohtaan Kulut, vakuudet ja varainsiirtovero, niin se näkyy molemmissa.

Korkokatto, kiinteä korko ja koron nousu

Vaihtuvakorkoisen lainan erä muuttuu Euriborin mukana. Taulukko näyttää esimerkkilainan erän eri koroilla.

Korkoriskiltä voi suojautua. Korkokatto asettaa viitekorolle ylärajan, ja siitä maksetaan kertamaksu tai kuukausimaksu. Kiinteä korko pitää koron samana sovitun ajan, esimerkiksi 5 tai 10 vuotta. Suoja maksaa jotain, joten vertaa sen hintaa siihen, paljonko erä voisi nousta. Valitse laskurista Kiinteä korko, jos haluat laskea kiinteäkorkoisen tarjouksen.

ASP-laina ja valtion korkotuki

Ensiasunnon ostaja voi saada ASP-lainan, kun hän on säästänyt ASP-tilille vähintään 10 % asunnon hinnasta. Laina voi olla enintään 90 % hinnasta ja 9 kertaa säästöt. Korkotukilainan yläraja on suurimmissa kaupungeissa 230 000 € ja muualla 160 000 € yhdelle ostajalle. Valtio maksaa 10 vuoden ajan 70 % siitä korosta, joka ylittää 3,8 %.

Esimerkin 4,029 % korolla korkotuki laskisi maksamasi koron 3,87 %:iin ensimmäisten 10 vuoden ajaksi. Lisäksi ASP-lainaan saa maksuttoman valtiontakauksen. Laskuri laskee ASP-lainan kuten tavallisen lainan; korkotuki näkyy tuloksen alla tiedoksi.

Saako asuntolainan korot vähentää verotuksessa?

Oman vakituisen asunnon lainan korkoja ei voi enää vähentää verotuksessa. Vähennysoikeutta pienennettiin vuosittain, ja se poistui kokonaan vuoden 2023 alusta. Siksi laskurin luvut ovat suoraan lainan todellisia kustannuksia. Vuokralle annetun sijoitusasunnon lainan korot ovat edelleen vähennyskelpoisia pääomatuloista. Muista asumisen kuluista kiinteistöveron saat kiinteistöveron laskurilla ja todellisen vuosikoron eri tarjouksille todellisen vuosikoron laskurilla.

Asuntolainan hakeminen vaihe vaiheelta

1. Selvitä maksukykysi. Laske kotitalouden nettotulot ja muiden lainojen erät. Enimmäislainan näet lainan määrän laskurilla.
2. Kerää omarahoitus. Lainakaton vuoksi tarvitset vähintään 5 % hinnasta säästöinä tai lisävakuuksina, ja lisäksi rahat varainsiirtoveroon ja toimitusmaksuun.
3. Pyydä lainatarjous useammasta pankista. Vertaa marginaalia, toimitusmaksua, kuukausimaksuja ja todellista vuosikorkoa. Viitekorko on kaikissa pankeissa sama.
4. Hanki lainalupaus. Pankin alustava lupaus kertoo, minkä hintaisista asunnoista voit tehdä tarjouksen. Se on voimassa rajatun ajan, yleensä muutaman kuukauden.
5. Päätä lyhennystavasta ja korkosuojauksesta. Laske laskurilla erä annuiteettina, tasalyhennyksenä ja kiinteänä tasaeränä sekä se, paljonko erä nousisi koron noustessa. Harkitse sen perusteella korkokattoa tai kiinteää korkoa.