Laske lainan määrä: paljonko asuntolainaa voit saada

Näin pankki laskee lainan määrän

Kun haluat laskea, paljonko saisit asuntolainaa, pankin päätöstä rajaa kaksi asiaa. Ensimmäinen on maksukyky: lainan erän pitää mahtua tuloihisi myös silloin, kun korko on selvästi nykyistä korkeampi. Toinen on lainakatto: lainaa saa enintään 95 % vakuuksien arvosta, joten säästöjä tarvitaan omarahoitukseen. Laskuri laskee molemmat rajat ja näyttää pienemmän. Sen perusteella se laskee myös, minkä hintaisen asunnon voit ostaa, kun säästöistä maksetaan omarahoitus ja varainsiirtovero.

Pankki tekee lopullisen päätöksen omien laskelmiensa perusteella. Se arvioi myös elinkustannuksesi, työsuhteesi pysyvyyden ja luottotietosi. Laskurin lisäasetuksiin voit syöttää omat elinkustannuksesi, jolloin testierä ei saa ylittää tuloja niiden jälkeen. Jos et tiedä nettotulojasi, laske ne ensin nettopalkkalaskurilla.

Stressitesti: 6 prosentin korko ja 25 vuoden laina-aika

Finanssivalvonnan suositus lainanhoitorasitteesta on ollut voimassa vuoden 2023 alusta. Pankki laskee uuden asuntolainan erän vähintään 6 % korolla ja enintään 25 vuoden laina-ajalla, vaikka todellinen korko olisi matalampi. Näin varmistetaan, että laina pysyy hoidettavana, vaikka Euribor nousisi. Jos lainan korko on kiinteä tai suojattu vähintään 10 vuodeksi, pankki voi käyttää todellisia ehtoja.

Kerroin 155,21 on lainasumma, jonka yksi euro kuukaudessa maksaa 6 % korolla 300 erässä. Jos haet lyhyempää kuin 25 vuoden lainaa, pankki käyttää todellista laina-aikaa, jolloin kerroin ja enimmäislaina pienenevät.

Lainanhoitokulut enintään 60 % nettotuloista

Suosituksen mukaan kaikkien lainojen hoitokulut saavat olla pääsääntöisesti enintään 60 % nettotuloista. Pankki voi poiketa rajasta enintään 15 prosentissa uusista asuntolainoista, mutta silloin maksukyky arvioidaan erityisen huolellisesti. Taulukossa on enimmäislaina eri nettotuloilla, kun muita lainoja ei ole.

Nykykorolla laskettu erä on selvästi testierää pienempi. Ero on puskuri koron nousun varalle. Kahden hakijan nettotulot lasketaan yhteen, mikä kasvattaa enimmäislainaa suoraan.

Lainakatto 95 % ja omarahoitusosuus

Lainakatto on ensiasunnon ostajille 95 %. Finanssivalvonta nosti muidenkin asuntolainojen katon väliaikaisesti 95 %:iin heinäkuussa 2026 (perustaso 90 %). Katto lasketaan vakuuksien käyvästä arvosta, joten lisävakuus, kuten vanhempien asunto pantattuna tai valtiontakaus, kasvattaa lainaa. Henkilötakausta ei luottolaitoslain mukaan lasketa lainakatossa vakuudeksi, eikä yhtiölainaosuus kuulu vakuusarvoon.

Säästöt ratkaisevat usein enemmän kuin tulot. Pariskunta, jonka nettotulot ovat yhteensä 5 500 €, saisi tulojen puolesta 512 183 € lainaa. 20 000 € säästöillä asunnon hinta voi kuitenkin olla enintään 307 692 €, koska säästöjen on katettava 5 % omarahoitus ja varainsiirtovero. Lainaa tarvitaan silloin vain 292 307 €.

Vaikuttavatko muut lainat ja taloyhtiölaina?

Vaikuttavat. Kaikki lainanhoitokulut vähennetään 60 %:n osuudesta ennen kuin asuntolainalle jää tilaa. 300 € kuukausierä autolainalle pienentää 3 500 € nettotuloilla asuntolainan enimmäismäärää 325 934 € → 279 372 €. Pankki näkee lainat positiivisesta luottotietorekisteristä, joten myös luottokorttien ja osamaksujen erät kannattaa syöttää laskuriin.

Taloyhtiölaina lasketaan mukaan rahoitusvastikkeen kautta. Laskuri laskee yhtiölainaosuudelle testierän 6 % korolla ja 25 vuoden laina-ajalla: 40 000 € osuus vie 257,72 € kuukaudessa. Yhtiölainaosuus kasvattaa myös varainsiirtoveron perustetta, koska vero lasketaan velattomasta hinnasta. Auton rahoituksen erän saat autorahoituslaskurilla.

Elinkustannukset ja pankin maksuvaralaskelma

Stressitestin 60 %:n raja ei yksin ratkaise lainapäätöstä. Pankki tekee myös maksuvaralaskelman, jossa nettotuloista vähennetään asumisen, ruoan, liikkumisen ja muiden elinkustannusten kulut. Jos elinkustannukset ovat suuret tai kotitaloudessa on lapsia, maksuvara voi rajoittaa lainaa enemmän kuin stressitesti.

Laskurin lisäasetuksiin voit syöttää omat elinkustannuksesi. Silloin asuntolainan testierä saa olla enintään nettotulot vähennettynä elinkustannuksilla ja muiden lainojen erillä. Esimerkiksi 3 500 € nettotuloilla ja 2 000 € elinkustannuksilla testierä voi olla enintään 1 500 €, jolloin lainaa saa noin 232 810 € eikä 325 934 €. Arvioi kulut mieluummin yläkanttiin, sillä pankki käyttää omia, usein varovaisia oletuksiaan.

Näin saat enemmän asuntolainaa

• Maksa kulutusluotot pois. Jokainen kuukausierä pienentää tilaa asuntolainalle. 300 € erän poistaminen kasvattaa 3 500 € nettotuloilla enimmäislainaa 46 562 €.
• Hae lainaa yhdessä. Kahden hakijan nettotulot lasketaan yhteen, ja molempien muut lainat vähennetään.
• Lisää vakuuksia. Jos säästöt rajoittavat, lisävakuus auttaa. Edellä mainitun pariskunnan asunnon enimmäishinta nousee 20 000 € lisävakuudella 307 692 € → 524 317 €.
• Harkitse pitkää kiinteää korkoa. Jos korko on kiinteä tai suojattu vähintään 10 vuodeksi, pankki voi laskea stressitestin lainan todellisella korolla ja laina-ajalla.
• Säästä ASP-tilille. ASP-laina tuo ensiasunnon ostajalle maksuttoman valtiontakauksen ja korkotuen, jos korko nousee yli 3,8 %.

Pidempi laina-aika ja lainan määrä

Asuntolainan voi ottaa enintään 40 vuodeksi, mutta pankki testaa maksukyvyn edelleen 25 vuoden laina-ajalla. Siksi pidempi laina-aika ei kasvata enimmäislainaa.

Lyhyempi laina-aika sen sijaan pienentää enimmäislainaa: 20 vuoden lainalla raja on 293 120 €. Pitkä laina-aika keventää todellista kuukausierää, mikä jättää tilaa muuhun talouteen, mutta korkoja maksetaan enemmän. Kuukausierän ja korot eri laina-ajoilla näet asuntolainalaskurilla.

Pankit voivat käyttää suositusta tiukempia oletuksia. Laskurin kohdassa Elinkustannukset ja testin oletukset voit muuttaa testikorkoa, testiaikaa ja tulorajaa. Jos testikorko olisi 7 %, 3 500 € nettotuloilla saisi lainaa noin 297 123 € eikä 325 934 €. Näin näet, kuinka paljon pelivaraa laskelmassasi on.

ASP-lainan enimmäismäärä

ASP-laina on tarkoitettu ensiasunnon ostajalle, joka on säästänyt ASP-tilille vähintään 10 % asunnon hinnasta. Laina voi olla enintään 90 % hinnasta ja 9 kertaa säästöt. Korkotuettu osuus on suurimmissa kaupungeissa (Helsinki, Espoo, Vantaa, Kauniainen, Tampere, Turku, Oulu) enintään 230 000 € ja muualla 160 000 €. Kahdelle ostajalle rajat ovat 345 000 € ja 240 000 €.

Esimerkiksi 20 000 € ASP-säästöillä ja 200 000 € asunnolla korkotukilainaa voi saada suurimmissa kaupungeissa 180 000 € ja muualla 160 000 €. Loput voi rahoittaa tavallisella pankkilainalla, jolloin stressitesti koskee koko lainamäärää. ASP-lainan laina-aika voi olla enintään 25 vuotta, ja maksuton valtiontakaus kattaa enintään 25 % lainan pääomasta, kuitenkin enintään 60 000 €. Todellisen vuosikoron eri tarjouksille saat todellisen vuosikoron laskurilla.

Mitä pankki kysyy lainahakemuksessa?

Laskurin tulos on suuntaa antava arvio. Lopullinen lainan määrä selviää vasta, kun pankki on käsitellyt hakemuksesi. Valmistaudu antamaan ainakin nämä tiedot:

• Tulot: palkkatodistus tai muu selvitys tuloista sekä tieto työsuhteen kestosta ja koeajasta.
• Säästöt: tiliotteet tai muu selvitys omarahoituksesta, ASP-säästöistä ja muista varoista.
• Muut lainat: lainojen jäljellä olevat määrät ja erät, myös luottokortit, osamaksut ja opintolaina.
• Kohde: myynti-ilmoitus tai kauppakirjaluonnos, isännöitsijäntodistus ja tieto yhtiölainaosuudesta.
• Vakuudet: tiedot mahdollisista lisävakuuksista ja siitä, haetaanko valtiontakausta.

Pankki tarkistaa lisäksi luottotietosi ja näkee positiivisesta luottotietorekisteristä kaikki lainasi ja tulosi. Hae lainalupaus ennen asuntojen katselua, niin tiedät, minkä hintaisista asunnoista kannattaa tehdä tarjous. Lupaus on voimassa rajatun ajan, ja pankki tarkistaa tiedot uudelleen ennen lopullista lainapäätöstä.