Laske varainsiirtovero asunnon tai kiinteistön kaupassa
Laske varainsiirtovero asunto-osakkeen, kiinteistön tai muiden arvopapereiden kaupassa. Asunto-osakkeesta vero on 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 % kauppahinnasta. Laskuri näyttää myös veron eräpäivän ja myöhästymisen seuraukset.
Lähtötiedot
Muu vastike
Myöhästyikö maksu tai lainhuuto?
Laskenta tehdään kokonaan selaimessasi. Syöttämiäsi tietoja ei tallenneta eikä lähetetä minnekään.
Sisällys
- Laske varainsiirtovero: kaava ja esimerkit
- Varainsiirtoveroprosentit 2026
- Velaton hinta ja yhtiölainaosuus
- Ensiasunnon verovapaus poistui
- Milloin varainsiirtovero pitää maksaa?
- Jos ilmoitus tai maksu myöhästyy
- Lisäkauppahinta ja vuoden 2026 muutos
- Milloin varainsiirtoveroa ei makseta?
- Usein kysyttyä
- Lähteet
Laske varainsiirtovero: kaava ja esimerkit
Varainsiirtovero on ostajan maksama vero, kun omistusoikeus kiinteistöön tai arvopaperiin siirtyy. Vero lasketaan kauppahinnasta ja muusta vastikkeesta. Asunto-osakkeessa ja kiinteistöyhtiön osakkeessa veron perusteeseen lisätään yhtiölainaosuus, joten vero lasketaan käytännössä velattomasta hinnasta. Jos ostat vain osan, vero lasketaan omasta osuudestasi.
Verohallinnon esimerkissä asunnon kauppahinta on 60 000 € ja yhtiölainaosuus 20 000 €. Velaton hinta on 80 000 €, ja vero on 1,5 % siitä eli 1 200,00 €. Omakotitalo on kiinteistö: 350 000 € talosta veroa maksetaan 10 500,00 €. Vero maksetaan sentin tarkkuudella.
Varainsiirtovero kannattaa ottaa mukaan laskelmiin jo tarjousta tehdessä. Esimerkiksi 200 000 € velattomassa asunnossa ostajan kustannus on veron kanssa 203 000 €. Kiinteistökaupassa tulevat lisäksi lainhuudon ja kiinnitysten maksut, ja asuntolainasta voi tulla järjestelypalkkio.
Laskuriin valitaan ensin kaupan kohde. Asunto-osakkeelle syötetään kauppahinta ja yhtiölainaosuus, ja jos ostajia on useita, oma osuutesi. Kauppakirjan päiväyksestä laskuri päättelee verokannan ja eräpäivän. Lisätiedoissa voit laskea myöhästyneen maksun viivästyskoron, myöhästymismaksun tai veronkorotuksen ja lainhuudon viivästyskorotuksen. Monet netin laskurit käyttävät yhä vanhoja prosentteja tai tarjoavat ensiasunnon vapautusta, jota ei enää ole.
Varainsiirtoveroprosentit 2026
| Kaupan kohde | Verokanta | Ennen 12.10.2023 |
|---|---|---|
| Kiinteistö (omakotitalo, tontti, mökki omalla maalla) | 3 % | 4 % |
| Asunto-osake (kerrostalo, rivitalo, paritalo) | 1,5 % | 2 % |
| Kiinteistöyhtiön osake, autopaikka, lomaosake | 1,5 % | 2 % |
| Muut arvopaperit (listaamattomat osakkeet) | 1,5 % | 1,6 % |
| Pörssiosakkeet välittäjän kautta | 0 % | 0 % |
Kaupan kohteen muoto ratkaisee verokannan, ei rakennuksen tyyppi. Omakotitalo omalla tontilla on kiinteistö, mutta rivitalo- tai paritaloasunto on yleensä asunto-osakeyhtiön osake, ja joskus myös omakotitalo on yhtiömuotoinen. Tarkista muoto isännöitsijäntodistuksesta tai lainhuutotodistuksesta. Kiinteistöksi luetaan myös määräala, pelkkä rakennus vieraalla maalla ja siirtokelpoinen vuokraoikeus, esimerkiksi kaupungin vuokratontilla oleva talo.
Uudet verokannat koskevat kauppoja, joiden kauppakirja on allekirjoitettu 12.10.2023 tai sen jälkeen. Esimerkiksi syyskuussa 2023 tehdystä 200 000 € asuntokaupasta maksettiin 4 000 €, nyt saman kaupan vero on 3 000 €. Verokantoja alennettiin samassa lakiuudistuksessa, jossa ensiasunnon verovapaus poistettiin (HE 64/2023). Asunto-osakkeen verokantaa sovelletaan myös keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden, autopaikka- ja varastoyhtiöiden osakkeisiin, lomaosakkeisiin sekä asunto- ja kiinteistöosuuskuntien osuuksiin. Samaa verokantaa käytetään listaamattomien yritysten osakkeissa.
| Velaton hinta / kauppahinta | Asunto-osake | Kiinteistö | Asunto-osake ennen |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 1 500 € | 3 000 € | 2 000 € |
| 150 000 € | 2 250 € | 4 500 € | 3 000 € |
| 200 000 € | 3 000 € | 6 000 € | 4 000 € |
| 250 000 € | 3 750 € | 7 500 € | 5 000 € |
| 300 000 € | 4 500 € | 9 000 € | 6 000 € |
| 400 000 € | 6 000 € | 12 000 € | 8 000 € |
| 500 000 € | 7 500 € | 15 000 € | 10 000 € |
Velaton hinta ja yhtiölainaosuus
Asuntoilmoituksessa näkyy yleensä sekä myyntihinta että velaton hinta. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, koska ostaja ottaa vastattavakseen asuntoon kohdistuvan osuuden taloyhtiön lainasta. Sillä ei ole merkitystä, maksatko yhtiölainaosuuden pois kaupan yhteydessä vai rahoitusvastikkeina vuosien mittaan.
Uudiskohteessa yhtiölainaa on usein paljon. Verohallinnon esimerkissä kauppahinta on 120 000 € ja yhtiölainaosuus 160 000 €, joten vero lasketaan 280 000 € hinnasta ja on 4 200 €. Uudiskohteessa veron perusteeseen kuuluu myös osuus rakentamisaikaisista lainoista, ja vero maksetaan vasta, kun omistusoikeus siirtyy. Ota vero mukaan budjettiin, kun suunnittelet asuntolainaa: kokonaiskustannuksen ja lainan kuukausierän näet asuntolainalaskurilla, ja sen, paljonko voit lainata, lainan määrän laskurilla.
Muu vastike lisätään kauppahintaan. Siihen kuuluvat esimerkiksi myyjän velat, jotka ostaja ottaa maksaakseen, ja suoritukset, jotka ostaja maksaa kaupan ehtona jollekin muulle kuin myyjälle. Jos taas myyjä maksaa yhtiölainaosuuden pois ennen kauppaa, sitä ei lisätä, koska ostaja ei enää vastaa siitä.
Ensiasunnon verovapaus poistui 1.1.2024
Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus kumottiin. Vapautus koskee vain kauppoja, joiden sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 ja joissa vapautuksen ehdot täyttyivät. Kaikki myöhemmät ensiasunnon ostajat maksavat varainsiirtoveron samoin kuin muutkin: 200 000 € ensiasunnosta veroa tulee 3 000 €. Jos vertailet laskureita, tarkista, ettei laskuri anna enää nollaa ensiasunnolle.
Vapautuksen sai aikanaan ostaja, joka hankki ensimmäisen omistusasuntonsa, osti siitä vähintään puolet ja muutti siihen vakituisesti asumaan. Lisäksi ostajalle oli asetettu ikäraja. Jos kauppakirja on allekirjoitettu vuonna 2023, kauppaan sovelletaan silloin voimassa olleita sääntöjä, ja laskuri muistuttaa tästä.
Milloin varainsiirtovero pitää maksaa?
- Asunto-osake ja muut arvopaperit: 2 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, vero maksetaan kaupanteon yhteydessä.
- Uudiskohde: 2 kuukauden kuluessa siitä, kun omistusoikeus siirtyy ostajalle, yleensä kun koko kauppahinta on maksettu.
- Kiinteistö: vero maksetaan viimeistään lainhuutoa haettaessa. Lainhuutoa on haettava 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.
Kun kauppa tehdään ilman välittäjää, esimerkiksi sukulaisten kesken, ostajan on itse muistettava ilmoittaa ja maksaa vero määräajassa. Välittäjän kautta tehdyssä kaupassa välittäjä huolehtii siitä, että vero maksetaan kaupanteossa, ja vastaa verosta yhdessä ostajan kanssa. Vero ilmoitetaan ja maksetaan OmaVerossa, ja jokainen ostaja tekee oman ilmoituksensa. Kahden ostajan 300 000 € asuntokaupassa kumpikin maksaa 2 250 € omalla viitenumerollaan. Todistus maksetusta verosta tulee OmaVeroon yleensä noin kahden arkipäivän kuluessa. Jos taloyhtiö on Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä, tieto verosta siirtyy omistuksen rekisteröintiin automaattisesti. Muuten todistus esitetään isännöitsijälle.
Jos ilmoitus tai maksu myöhästyy
- Myöhässä maksetulle verolle tulee viivästyskorkoa, vuonna 2026 9,5 % vuodessa.
- Jos ilmoitus annetaan enintään 60 päivää myöhässä, määrätään 50 € myöhästymismaksu. Myöhemmin annetusta ilmoituksesta määrätään veronkorotus, yleensä 10 % verosta, vähintään 75 €.
- Kiinteistökaupassa veroa korotetaan 20 % jokaiselta alkavalta kuuden kuukauden jaksolta, jos lainhuutoa ei haeta ajoissa. Korotus on enintään 100 %.
Liisa osti kiinteistön 3.10.2022 hintaan 100 000 €. Silloinen verokanta oli 4 %, joten vero oli 4 000 €. Lainhuutoa olisi pitänyt hakea viimeistään 3.4.2023, mutta Liisa haki sitä vasta 11.10.2023. Kaksi kuuden kuukauden jaksoa ehti alkaa, joten viivästyskorotus on 40 % eli 1 600 €.
Laskurin kohdassa Myöhästyikö maksu tai lainhuuto? voit syöttää päivän, jolloin maksoit veron ja annoit ilmoituksen, sekä kiinteistökaupassa lainhuudon hakupäivän. Laskuri arvioi viivästyskoron, myöhästymismaksun tai veronkorotuksen ja viivästyskorotuksen. Jos 3 000 € vero maksetaan 30 päivää myöhässä, viivästyskorkoa kertyy noin 23,42 €. Tarkemman koron voit laskea viivästyskoron laskurilla.
Lisäkauppahinta ja vuoden 2026 muutos
Kauppakirjassa voidaan sopia lisäkauppahinnasta, joka maksetaan myöhemmin vain, jos jokin ehto täyttyy. Kun kauppakirja on allekirjoitettu 1.1.2026 tai sen jälkeen, tällaisen ehdollisen lisävastikkeen varainsiirtovero maksetaan 2 kuukauden kuluessa siitä, kun maksuvelvollisuus ja lisähinnan määrä ovat varmistuneet. Muun kauppahinnan vero maksetaan tavalliseen tapaan. Kiinteistökaupassa lainhuudon voi hakea, kun muu kuin lisävastikkeeseen kohdistuva vero on maksettu, ja listaamattomien osakkeiden siirron voi merkitä osakeluetteloon samalla periaatteella.
Lisävastikkeen vero lasketaan samalla verokannalla kuin muu kauppahinta. Jos kiinteistökaupassa sovittu 20 000 € lisäkauppahinta toteutuu, siitä maksetaan veroa 600,00 €. Laskurilla saat lisähinnan veron, kun syötät toteutuneen lisähinnan kauppahinnaksi.
Milloin varainsiirtoveroa ei makseta?
Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:
- kun omaisuus saadaan lahjana, perintönä tai testamentilla
- yhteisomistuksen purkamisessa ja osituksessa, ellei vastikkeena käytetä jaettavan omaisuuden ulkopuolisia varoja
- kun pörssiosakkeet ostetaan välittäjän kautta
- osakkeiden uusmerkinnässä eli kun merkitset yhtiön uusia osakkeita suoraan yhtiöltä
- asumisoikeuden luovutuksessa, koska asumisoikeus ei ole osake
- kun kiinteistön ostaja on kunta, kuntayhtymä tai seurakunta
- kun vero olisi alle 10 €: esimerkiksi 600 € osakekaupasta laskettu vero on 9,00 €, eikä sitä makseta, mutta kauppa on silti ilmoitettava
Vaihtokaupassa kumpikin osapuoli maksaa varainsiirtoveron saamastaan omaisuudesta. Perinnönjaossa ja osituksessa veroa ei yleensä tule, mutta jos joku osakkaista lunastaa toisten osuudet omilla varoillaan, maksetusta osuudesta maksetaan varainsiirtovero. Alihintaisessa kaupassa vero lasketaan maksetusta kauppahinnasta, ja hinnan ja käyvän arvon erotus voi olla lahjaveron alaista.
Tavallisimmat virheet varainsiirtoveron laskemisessa
- Vero lasketaan pelkästä myyntihinnasta, vaikka asunto-osakkeen vero lasketaan velattomasta hinnasta.
- Käytetään vanhoja verokantoja (2 % ja 4 %).
- Oletetaan, että ensiasunto on yhä verovapaa.
- Rivitalo- tai paritaloasuntoa pidetään kiinteistönä, vaikka se on asunto-osake, tai päinvastoin.
- Kiinteistökaupan lainhuudon hakeminen unohtuu, ja vero kasvaa viivästyskorotuksen verran.
Kiinteistön ostajalle tulee varainsiirtoveron jälkeen vuosittain maksettavaksi kiinteistövero. Arvioi sen määrä kiinteistöverolaskurilla.
Usein kysyttyä
Paljonko varainsiirtovero on?
Asunto-osakkeista, kiinteistöyhtiön osakkeista ja muista arvopapereista 1,5 %, kiinteistöstä kuten omakotitalosta tai tontista 3 %. Esimerkiksi 200 000 € velattomasta asunnosta veroa maksetaan 3 000 €.
Lasketaanko varainsiirtovero velattomasta hinnasta?
Kyllä. Asunto-osakkeen vero lasketaan kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta yhteensä. 60 000 € kauppahinta ja 20 000 € yhtiölainaosuus tekevät 80 000 €, jolloin vero on 1 200 €.
Saako ensiasunnon ostaja vapautuksen?
Ei enää. Verovapaus koskee vain kauppoja, joiden kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024. Myös ensiasunnon ostaja maksaa nyt 1,5 % tai 3 %.
Milloin varainsiirtovero maksetaan?
Asunto-osakkeesta 2 kuukauden kuluessa kaupasta, tai kaupanteon yhteydessä, jos kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta. Kiinteistöstä vero maksetaan ennen lainhuudon hakemista, viimeistään 6 kuukauden kuluessa kaupasta.
Kuka maksaa varainsiirtoveron?
Ostaja. Jos ostajia on useita, kukin maksaa ja ilmoittaa oman osuutensa: kun kaksi ostajaa ostaa puoliksi 300 000 € asunnon, kumpikin maksaa 2 250 €.
Mitä tapahtuu, jos maksan myöhässä?
Myöhässä maksetulle verolle tulee viivästyskorkoa (9,5 % vuonna 2026). Myöhässä annetusta ilmoituksesta määrätään 60 päivän ajan 50 € myöhästymismaksu ja sen jälkeen veronkorotus.
Maksetaanko pörssiosakkeista varainsiirtoveroa?
Ei, kun osakkeet ostetaan pörssissä tai monenkeskisellä kaupankäyntijärjestelmällä välittäjän kautta. Listaamattomista osakkeista vero maksetaan.
Maksetaanko lahjaksi saadusta asunnosta varainsiirtoveroa?
Ei. Lahjasta, perinnöstä ja testamentista ei makseta varainsiirtoveroa. Lahjasta maksetaan lahjaveroa, jonka voit laskea lahjaverolaskurilla. Alihintaisessa kaupassa varainsiirtovero maksetaan maksetusta kauppahinnasta.
Lähteet ja laskentaperusteet
Laskuri käyttää viranomaisten julkaisemia lukuja. Tarkistettu viimeksi 1. lokakuuta 2026.
- Verohallinto: Varainsiirtovero
- Verohallinto: Asunto-osakkeen ostaja
- Verohallinto: Jos varainsiirtoveroilmoitus tai maksu myöhästyy
- Finlex: Varainsiirtoverolaki (931/1996)
- Finlex: Laki varainsiirtoverolain muuttamisesta (1143/2025)
Huomaa: Tulos on huolellinen laskelma antamiesi tietojen perusteella, mutta se ei ole vero-, oikeudellista tai taloudellista neuvontaa. Ratkaisevia ovat palkkalaskelma, verokortti, verotuspäätös tai asiasta päättävän viranomaisen tiedot. Lue lisää laskentaperiaatteista.